ARTICOLE
TEMA DE PROIECTARE

 

Ce faceti atunci cand vreti sa construiti o casa?
        In primul rand incepeti sa va interesati si sa va informati despre tot ceea ce inseamna proiectarea si construirea caselor. Un mediu, cel mai accesibil, este internetul, alte medii fiind revistele de specialitate cat si vizionarea unor case ale prietenilor si rudelor dumneavoastra. Pornind pe acest drum veti realiza incetul cu incetul ca reusiti sa va formati o idee asupra a ceea ce doriti. Multitudinea de informatii pe care le-ati strans si solutiile de arhitectura care v-au placut stau la baza conceperii temei de proiectare. Acest mic studiu individual va duce la aparitia urmatoarelor intrebari:

- Cat de mare sa fie casa.
- Ce inseamna aria construita, aria desfasurata, aria utila,retrageri minime, P.O.T. si C.U.T.
- Din ce materiale sa fie casa.
- Cum vreau sa fie compartimentarea camerelor.
- Cum as vrea sa arate casa, etc.
 

Avand clarificate aceste aspecte putem trece la schitarea temei de proiectare, iar in randurile de mai jos voi raspunde acestor intrebari intr-un mod simplificat.

  • Marimea casei este data in primul rand de numarul mebrilor familiei, dar si de dorintele fiecaruia. Intr-o prima faza se va face un "consiliu de familie" in care fiecare in parte isi va spune parerea privind suprafetele camerelor, suprafata si orientarea livingului, solutia privind bucataria (inchisa sau deschisa), etc.

   Punand toate aceste informatii pe hartie reusim incetul cu incetul sa schitam o solutie agreata de toti.

  • Aria construita reprezinta amprenta parterului lasata pe sol. In acest contur nu intra terasele deschise, copertinele, subsolul extins sau alte amenjari ale terenului. Aria desfasurata inseamna suma ariilor tutror nivelelor, respectiv sbsol+parter+etaj. Aria utila reprezinta suma suprafetelor camerelor, adica suprafata fara ziduri.

   ATENTIE! 
   Atunci cand incercam sa intocmim o schita cu creionul facem simplificat cu o linie conturul camerelor, iar apoi incepem sa socotim suma tuturor incaperilor pentru a gasi suprafata totala. Astfel vom ajunge la concluzia ca toate incaperile parterului, adica aria utila este de exemplu 85,00mp si consideram ca aceasta suprafata este suficienta. Greseala este ca in realitate grosimea zidurilor este mult mai mare si parterul nostru este de fapt 85,00 x 1,19 (coeficent aproximativ pt. zidarie) = 101,15mp. Practic aceasta reprezinta suprafata construita, suprafata cu tot cu ziduri. Nu putem avea niciodata aria utila = aria construita, insa fara sa ne dam seama, in schita facuta cu o singura linie, exact lucrul acesta se intampla.
  

   Retragerile reprezinta distantele minime fata de strada si vecinatati, distante de unde putem construi, acestea fiind date in certificatul de urbanism.  
   P.O.T. - inseamna procent de utilizare al terenului si reprezinta raportul intre supraf. constr/ supraf. terenului.
   C.U.T. -inseamna coeficient de utilizare al terenului si reprezinta raportul intre supraf. desfasurata/ supraf. terenului.

  • Din ce material sa fie casa? O intrebare care ne pune pe ganduri stiind multitudinea de materiale si solutii tehnologice prezentate in media. Din punctul meu de vedere structura de rezistenta clasica din beton si zidarie este o solutie aplicata de mult timp si ofera cele mai multe de avantaje. Structura de rezistenta din lemn se preteaza pentru casele de vacanta si pentru casele mici, deschiderile mari ducand la supradimensionarea elementelor din lemn. Orice alta solutie este posibila cu conditia sa fie proiectata dupa normativele de proiectare romanesti.
  • Compartimentarea si solutia arhitecturala este unul din cele mai importante aspecte ale locuiri. Pentru oricine este foarte dificil sa schiteze de prima data planul unei case, insa cel mai important este sa aveti curajul sa incercati. Un truc simplu este sa va imaginati bucati din casa dorita, un hol cu livingul pe dreapta, o bucatarie deschisa catre living cu usi catre terasa din spatele curtii, dormitorul matrimonial sa aiba dressing separat si baie proprie, etc.

  Construind portiuni din casa veti realiza ca in final le puteti lipi si puteti schita un plan simplu de parter, si chiar daca nu reusiti, aceste bucati il pot ajuta pe arhitect foarte mult in realizarea planului. Pentru finalizarea proiectului cateva sugestii privind aspectul si stilul casei poate ajuta mult in gasirea volumertiei dorite. Construirea unei case presupune un efort mare astfel incat implicarea directa a beneficiarului reprezinta un punct forte pentru realizarea casei visate.

Autor: Oprea Adrian _ 03.08.2012

CERTIFICATUL DE URBANISM

   Certificatul de urbanism este primul act care se obtine in vederea intocmirii documentatiei necesare obtinerii autorizatiei de construire. Acest act emis de primarie este practic o trimitere, asemanatoare trimiterii facute de medicul de familie catre specialisti. Prin aceast act se descriu toate reglementarile juridice, indicii constructivi, retragerile si avizele ce trebuiesc obtinute. In partea scrisa se analizeaza urmatoarele elmente:

REGIUMUL JURIDIC - Unde este situat terenul, ce suprafata are, al cui este si tipul actului de proprietate.
REGIMUL ECONOMIC -Daca este intravilan si tipul terenului( curti- constructii, arabil, fanete sau pomicol)
Atentie! Terenurile intravilane, chiar si in orase, pot fi incadrate in terenuri arabile(A) sau fanete(F). Intravilan nu inseamna implictit ca terenul este incadrat in categoria curti - constructii. Aceste terenuri se pot scoate din circuitul agricol si apoi tipul terenului este incadrat in curti-constructii(Cc).
REGIMUL TEHNIC - Se descriu P.OT. maxim, C.U.T. maxim, retragerile si utilitatile.
AVIZE - Se bifeaza avizele necesare pentru obtinere autorizatiei( electrica, gaze, apa-canal, telefonizare, etc.)
Atentie! Aceste avize se numesc avize de amplasament, ele NU sunt avize de racordare. Practic toti distribuitorii de utilitati vor sa verifice prin aceste avize daca pe acel teren nu trece una din retelele lor( gaze, cabluri electrice, tronsoane transgaz, etc), ele confirmand ca terenul este construibil.
In cazul nefericit cand pe teren exista o conducta sau poate o retea electrica de inalta tensiune atunci terenul pote deveni neconstruibil.

   Certificatul de urbanism este insotit in mod obligatoriu de doua schite, respectiv planul de incadrare in zona si planul de amplasament(cadastrul), acestea fiind stampilate de catre primarie( anexa la CU nr. 27 / 21.03.2012). Aceste planuri sunt necesare pentru identificarea parcelei atunci cand se depun dosarele pentru avize.

   Ce valoarea are certificatul de urbanism?

   Certificatul de urbanism NU tine loc de autorizatie de construire. Acest act este trimiterea pentru obtinerea unor acte nesare obtinerii autorizatiei. Cu alte cuvinte este posibil in unele cazuri dupa obtinerea certificatului de urbanism sa aflati ca trebuie sa intocmiti o sumedenie de documentatii( P.U.Z. sau P.U.D.), iar dupa aprobara acestor documentatii de urbanism puteti depune documetatia pentru cladirea in sine. 
   Concluzia este urmatoare: Atunci cand doriti sa cumparati un teren trebuie sa va interesati temeinic daca este reglementat( intravilan -Cc), sa nu treca pe el nici un tip de retea( stalpi electrici, conducte,etc), sa nu intre intr-o dezvoltare locala pe care nu o cunoasteti( largiri de strazi, strazi noi prpuse de primarie, centuri ocolitoare,zone de protectie, etc.) si sa fie degajat( fara constructii multe pe laturile de proprietate, adica calcan).

Autor: Oprea Adrian _ 19.08.2012

ARMAREA UNEI CASE, CONTROVERSE SI REALITATI

   Cat fier- beton intra la o casa? O intrebare care ii framanta pe toti cei care doresc sa construiasca o casa. Daca ne punem putin pe treaba putem calcula in mare un volum de caramida, poate si un volum de beton si chiar lemnul care poate intra la o casa, insa in ceea ce priveste fierul doar inginerul de rezistenta ne poate ajuta.  Poate din cauza acestei temeri ca nu putem controla sau verifica devenim cateodata suspiciosi. 
   Haideti sa incercam sa clarificam aceasta nelamurita problema.
   In primul rand constructiile din beton armat reprezinta o solutie relativ noua de construire, primele incercari timide facandu-se prin anii '20 - '30, constructii cu armari partiale in functie de dorinta si stiinta fiecarui inginer. Prima reglementare de proiectare la noi in tara a fost in 1941, aceasta fiind un raspuns direct la cutremurul din 1940, reglementari preluate partial dintr-un normativ italian, iar dupa aceste reglementari in 1963 a aparut un normativ mai complet privind proiectarea in zonele seismice.
   Dupa cutremurul devastator din 4 martie 1977, datorita efectelor distructive dar si a multor date obtinute in urma studiului acestor efecte s-a ajuns la concluzia ca este necesar un nou normativ.  Astfel vom observa o legatura directa intre cutremure si normativele de proiectare seismica.
   Avand in spate cateva decenii de proiectare dar si doua cutremure mari de unde s-au putut aduna date, normativele de proiectare devin din ce in ce mai complexe si cu reguli de armare mai clare si mai stricte. Armarea fundatiilor, a stalpilor, a grinzilor si a placilor se face dupa niste reguli normate si nu prin simple propuneri individuale de armare cum se facea la inceput de secol. Astfel ajungem la concluzia ca dupa anii '80 se stia clar ce cantitate de fier intra la o constructie.   
   Un alt pas important este editarea normativului P100-92, acesta fiind mult mai complet dar in acelasi timp avand si date de referinta ale cutremurului din 30 august 1986. De aici incolo procentele de armare se vor mari, acest fenomen fiind in general un raspuns al datelor adunate pe parcursul deceniilor dar in mare parte si datorita calculelor avansate facute pe calculator, calcule ce vor duce la gasirea unor coeficienti optimi de armare. 
   Ultimul normativ de proiectare seismica, respectiv P100/2006 este un normativ complex ce insumeaza aproape un secol de cautari privind structurile de beton armat.
   Stiind aceste date este usor sa ne dam seama de ce parinti si bunici nostri construiau case cu mai putin fier-beton, insa proiectarea seismica actuala trebuie sa tina cont de normativele actuale, fapt ce determina folosirea unei cantitati putin mai mari de fier-beton. Acest mit de "armare excesiva" este de fapt raportarea noastra la trecutul apropiat, la constructiile parintilor si bunicilor, constructiile actuale intimidandu-ne. Trebuie sa privim lucrurile putin mai relaxat, in fapt nu are importanta prea mare daca acum se face o casa cu 2-3 tone de fier mai mult decat in trecut pentru ca reprezinta structura de rezistenta, scheletul solid care trebuie sa reziste la inca 2-3 cutremure. Financiar vorbind putem reduce costurile din finisaje, amenajari, mobilier, insa niciodata nu putem considera ca o scutire de 2000 -3000 de euro din fier-betonul calculat cu exactitate este marea economie in construirea unei case.
   Raspunsul la aceasta temere nu are un temei justificat pentru ca intotdeauna este mai importanta durabilitatea, stabilitatea si trainicia unei case, finisajele si mobilierul schimbandu-se de la un deceniu la altul. 

 

Autor: Oprea Adrian _ 27.08.2012

 

PRINCIPII VECHI SI NOI IN CONSTRUCTII SI MOBILIER

   Cum se construia pe vremuri! Aceasta mirare placuta revine de fiecare data cand vedem o constructie solida, impunatoare, cu detalii bine executate sau un obiect de mobila bine lucrat. In fapt sunt cateva atribute esentiale pentru a crea ceva trainic si frumos. Aceste atribute voit uitate sunt: DURABILITATEA, GREUTATEA si DETALIILE.

DURABILITATEA

   Unul din argumentele aduse de anumite sisteme de constructii este "ca permite o executie rapida". De cand rapiditatea este unul din principiile fauririi lucrurilor trainice? Acest aspect nici nu ar trebui promovat si el nu reprezinta o solutie viabila daca dorim sa facem ceva durabil. Este foarte adevarat ca suntem prinsi intr-un carusel social si timpul a devenit unul din cele mai pretioase lucruri, insa aceasta nebunie nu trebuie sa o transferam in ceea ce construim. Acum 30 - 40 de ani in domeniul mobilierului unul din caracteristicile principale ale mobilei era durabilitatea, acest principiu fiind astazi un defect. Defectiunea nu este ca ne plictisim de mobilier si el trebuie schimbat din cinci in cinci ani, defectiunea este ca producatorul de mobila ne forteaza sa "ne plictisim" prin deriorarea pe care a gandito inca din faza de proiectare. Asadar ajungem la concluzia ca prea putina lume se mai gandeste la durabilitatea lucrurilor si chiar daca o face ne e din ce in ce mai greu sa gasim si sa cumparam lucruri trainice.

GREUTATEA

   Lucrurile bune sunt facute din materiale dure, grele. Da, este un principiu simplu si banal, insa si acest lucru ne este prezentat ca un dezavantaj. Este de preferat sa avem mobilier putin mai greu dar mai durabil. Ne miram cateodata si chiar ne este teama sa ne asezam pe un scaun pliant din aluminiu. Unele piese de mobilier nici nu erau acceptate acum 30 de ani, insa acum le gasim in toate magazinele. 
   In constructii se intampla acelasi lucru. Tigla ceramica este mai grea, se manevreaza mai dificil si se monteaza cu o atentie sporita, iar aceste lucruri par dezavantaje. Nu sunt dezavantaja, asa se lucra si acum cateva sute de ani si asa se lucreaza si acum. De ce acum ar fi un dezavantaj. Tencuitul interior in momentul actual pare o adevarata corvoada, iar multi beneficiari se indreapta spre placarea peretilor cu rigips. Aceasta graba datorata "timpului de executie" duce la ineficienta elemetelor constructive din punct de vedere termic. Daca peretii erau tencuiti acumulau caldura in zidarie, caldura care era radiata inapoi in casa, iar acest lucru nu se poate intampla cu foile de rigips pentru ca sunt subtiri si sunt si izolate cu vata minerala fata de perete.
   Caloriferele de fonta sunt din ce in ce mai putin folosite in favoarea celor din otel sau alumuniu cu o inertie termica redusa. De sobele de teracota nici nu se mai poate discuta deoarece pare o solutie foarte demodata. Sa nu uitam insa ca sobele de teracota au cea mai buna eficenta, insa toate elementele componente ale unei sobe depasesc 300kg.

DETALIILE

   In aceasta graba de a face totul cat mai repede uitam sa ne relaxam si sa fim atenti la detali. La o casa detaliile o pot scoate din anonimat si chiar pot comunica grija si pasiunea cu care au fost executate. Ne gandim cu nostalgie la atelierele mestesugaresti in care orice produs era facut cu grija si daruire. Intr-o societate industrializata plina de prefabricate ne va fi din ce in ce mai greu sa gasim si sa intelegem detaliile.

Autor: Oprea Adrian _ 04.09.2012
 

LOCUINTA SUSTENABILA

Locuinta sustenabila! Un nou concept de constructii pentru viitorul apropiat.

   Cateodata ne gandim  si incercam sa intelegem cat de adevarat si viabil poate fi un astfel de principiu in constructii si arhitectura. Folosirea energiilor alternative ar fi punctul forte al acestei case eco, insa dupa cum stim, o locuinta complet independenta va avea un cost foarte ridicat fata de locuinta racordata la utilitatile zonei. 
   Plecand de la aceasta realitate dezarmanta mi-am pus intrebarea simpla: Care sunt caracteristicile de baza ale acestei locuinte?
   Raspunsul bineinteles ca nu va veni foarte usor, insa analizand acest aspect pot spune ca in viziunea mea asupra locuintei sustenabila, aceasta va trebui sa indeplineasca mai multe conditii. Incercand sa ne facem o idee cat mai limpede asupra acestui subiect am sa va prezint conditiile structurate pe pe mai multe directii. Aceste ramuri ar fi:

ARHITECTURA SI STRUCTURA

   Pentru a avea o constructie sustenabila in primul rand ea va trebui sa fie trainica, astfel ca structura specifica acestei case va fi din zidarie si beton armat. Pe langa termoizolatia cunoscuta din polistiren, mai nou a aparut pe piata placile rigide de vata minerala bazaltica, placi ce pot fi tencuite cu ajutorul plaselor din fibra de sticla. Vata minerala respira mult mai bine decat polistirenul si acesta este un avantaj net pentru o astfel de casa.
   De laudat este aparitia "caramizi verzi" fabricata la Zalau, caramida portanta ce respecta legislatia romaneasca si care are un coeficent de tranfer termic foarte bun. Folosirea unei  zidari de 44cm grosime este suficenta din punct de vedere termic, constructia ne mai avand nevoie de alta izolatie suplimentara din polistiren. Peretii dubli din zidarie pot aduce un aport mare deasemenea.
   O problema acuta pentru acest tip de locuinta este tamplaria. Se recomanda tamplaria din lemn datorita proprietatilor benefice stiute ale lemnului. Geamul va fi termopan dublu sau triplu, insa tmplaria este indicat sa fie din lemn.
   Pentru un confort termic ridicat atat vara cat si iarna se poate termoizola si podul locuintei, astfel podul devenind un volum tampon intre ultimul nivel si exterior. Costurile izolarii cu vata minerala nu sunt asa de mari tinand cont ca in pod nu este necesar sa avem finisaje superioare. Se pot folosi placi de OSB sau lambriu de lemn.
   Sarpanta cat si invelitoare pot fi gandite si proiectate pentru a putea prinde pe acoperis panurile solare si panourile fotovoltaice. Vorbind despre aceasta pregatire cred ca mai de graba locuinta sustenbaila trebuie sa fie LOCUINTA PREGATITA pentru a primi alt tip de energi pentru functionare.
   In faza de executie a fundatiei, pentru ca oricum sapaturile exista, se poate proiecta o retea de conducte subterane cu o priza de aer mai indepartata, retea naturala de ventilatie a casei pe timpul verilor caniculare. Constructia poate avea si un subsol partial unde se pot depozita acumulatorii panourilor fotovoltaice si toate echipamentele.

INSTALATIILE

   Articolul de fata nu isi propune sa va prezinta imaginea idilica a unui organism superb care nu consuma mai nimic si functioneaza impecabil, imagine fantezista care se naste in imaginatia noastra atunci cand auzim de locuinta sustenabila sau locuinta ecologica. Scopul este sa incercam sa echipam, sa proiectam si sa concepem o locuinta ce poate fi racordata la cat  mai multe tipuri de resurse.
INSTALATII SANITARE
    Instaltiile sanitare pot fi proiectate sa cuprinda din faza de executie reteaua de la panourile solare de pe acoperis, chiar daca panoul nu este montat. Boilerul special pentru acest tip de instalatie poate fi montat si folosit, bolerul avand doua serpentine pentru centrala si panou. Inconvenientul in aceasta faza este ca un astfel de boiler are o capacitate minima de 200l si costa peste 1800 euro. 
   Scurgerile si evacuarile pot fi gandite distinct. Apele de la dusuri, lavoare si chiuvete pot fi colectate separat intr-un bazin, ape ce pot fi epurate si refolosite pentru udarea spatiului verde. Un aspect mai interesant ar fi daca s-ar putea introduce aceste ape printr-un recuperator de caldura inainte de evacuare. 
INSTALATII TERMICE
   Locuinta sustenabila in fapt are o mare problema in momentul actual. Marele inconvenient este ca nu avem o sursa de energie accesibila pentru a putea rezolvata incalzirea pe timp de iarna. Putem vorbi de pompe de caldura, de suprafete imense de panouri fotovoltaice insa stim ca toate acestea costa si prea putini isi pot permite o echipare completa cu costuri intre 25 000 -30 000 euro. 
INSTALATII ELECTRICE
   Cladirea poate fi echipata cu o retea electrica de  prize si iluminat, retea independenta de reteaua electrica legata la tabloul central. Se poate gandi deasemenea o retea de curenti slabi ce poate fi legata la un ansamblu de panouri fotovoltaice, retea de iluminat ce poate functiona independent. Stiind ca tehnologia evolueaza intr-un ritm exponential, este de preconizat ca in 10-15 ani sa apara pe piata panourile fotovoltaice cu un randament de 10 ori mai mare decat cele actuale. Pornind de la acest aspect putem gandi si un sistem independent de rezistente electrice inglobate in zidarie, rezistente ce se pot  lega pe viitor la aceste panouri performante.

AMENAJAREA TERENULUI

   Insorirea este punctul forte in conditia de pozitionare a casei sustenabile, insa pentru acest lucru trebuie sa ne alegem bine terenul. Suprefetele vitrate mari pot aduce un aport de caldura si lumina toamna si primavara, teama pentru geamurile mari fiind inca prezenta la multi romani. O vegetatie inalta bine pozitionata poate umbri fatadele astfel realizandu-se o racorire naturala. Iarna acesti copaci vor fi lipsiti de frunze iar soarele va patrunde nestingherit  la toate geamurile. De remarcat este faptul ca momentan nu se prea poate realiza o locuinta sustenabile pe un teren ingust si umbrit, acest concept de casa fiind  clar indreptat spre terenuri de peste 400mp.

                                                                                                                                                                 Autor: Oprea Adrian _ 26.10.2012

ASPECTE LEGISLATIVE IN URBANISM si LEGALIZAREA RAUTATII

   Spatiul urban, prin concentrarea populatiei pe suprafete cat mai mici, determina o convietuire stransa cu vecinii si vecinatatile. Intimitatea incintei se poate pierde atat prin schimbarea regimului de inaltime de la un PUZ la altul, cat si prin dezordinea amplasari constructiilor in functie de propriile dorinte.  
   O educare in masa pentru crearea unui spatiu urban unitar este imposibila si utopica, insa primariile localitatilor pot impune prin regulamente mai stricte modalitatea de construire. Aici insa intervine o mare problema. Directia de dezvoltare urbana din perioada comunista a distrus atat aspectul oraselor actuale cat si scoala de arhitectura. Putem presupune ca pe la inceputul anilor 2000 am fi putut avea arhitecti urbanisti capabili sa porneasca o noua urbanizare moderna a Romaniei. Cum dezvoltarea urbana este strict legata de politic acest lucru nu s-a putut intampla atunci cum nu se poate intampla nici acum.

   Parteneriatul public-privat exista pe hartie insa in realitate lipseste cu desavarsire. Normal si corect ar fi fost ca primariile sa se implice activ in redactarea PUG –urilor si a PUZ-urilor pentru reglementarea unitara a zonelor, nu pe bucati si haotic. In urma aprobarii proiectelor rezidentiale, statul ar fi trebuit sa puna la dispozitie infrastructura si utilitatile necesare dezvoltari acelei zone, iar apoi sa se demareze constructia cartierelor de locuit. Cum aceasta lipsa de implicare este vizibila pretutindeni se pot observa anumite dereglari in urbanism si constructii.

CARTIERELE REZIDENTIALE si STRAZILE NOI

   Pentru proiectarea unui nou cartier de locuinte sau pentru o noua parcelare cu crearea unor strazi, se cedeaza in mod obligatoriu primariei terenul aferent strazii. In cazul unor cartiere cu cateva accese catre un drum public, strazile pot ramane in proprietate privata, insa aceste cartiere sunt reglementate clar de o echipa de arhitecti si urbanisti care proiecteaza intreg ansamblul.
   Cazurile cele mai frecvente sunt atunci cand o persoana vinde o suprafata mai mare de teren si se apuca sa parcleze dupa bunul plac. Strazile propuse de proprietar, de latime 4-5m, sunt insuficient dimensionate pentru trafic. Pentru reglementarea urbanistica a strazii si a parcelelor se intocmeste un PUZ prin care strada se lateste la 9 -10m. Prin aceasta largire proprietarii pierd cate 2m pe fiecare parte a strazi.

   Astfel, proprietarul terenului initial impreuna cu noi proprietari ai parcelelor sunt obligati sa cedeze gratuit acest teren pentru crearea strazilor. De ce gratuit? Unde este acel parteneriat public –privat!
   Evident ca este nevoie de strazi si de noi dezvoltari urbane, insa daca proprietari cedeaza gratuit
acest teren pentru circulatie nu ar fi normal ca primariile macar sa introduca retelele utilitare si sa le asfalteze! Unele primari redacteza cu nonsalanta certificate de urbanism in care scriu “conf. PUG-ului este necesara retragerea cu 2m a gardului in caz contrar NU se va emite autorizatie de construire pentru obiectivul propus” sau “ Utilitatile se vor realiza din surse proprii, primaria orasului nedispunand de fonduri necesare de executare”.

   Daca primaria si consiliul judetean sunt de acord cu marirea intravilanului unor orase sau comune prin aparitia acestor noi cartiere sau strazi atunci nu ar fi normal sa se acorde si niste fonduri pentru aceste dezvoltari! Pervesitatea acestei situati este ca desi se fac dezvoltari haotice cu buna stiinta, cresterea numarului de locuitori pentru un oras sau comuna prin aceste “dezvotari urbane”, permit primariilor invocarea un buget mai mare pentru dezvoltarea localitati deoarece a crescut populatia locala.         

 INSORIREA

   Conform unui ordin al Ministerului Sanatatii, camerele de locuit trebuie sa aiba o insorire minima de o ora si jumatate la solistitiul de iarna. Tot in acest ordin apare si precizarea ca distanta intre cladiri trebuie sa fie mai mare sau cel putin egala cu inaltimea cladirii celei mai inalte. De aici apare precizarea in unele certificate de urbanism ca distanta pana la proprietate sa fie H/2 din inaltime, vecinul avand aceeasi reglementare.

  Stiind aceste precizari s-ar putea spune ca primariile trebuie sa introduca obligatoriu aceste reglemetari privind insorirea. Exista studii de insorire prin care se poate determina influenta unei cladiri asupra vecinatatilor, insa aceste studii sunt intocmite de putini urbanisti si drept urmare nu au caracter obligatoriu. Mai mult decat atat, echipa de urbanisti din primarii trebuie sa fie pregatiti pentru a putea verfica realitatea acestor studii de insorire.

   Repercursiunea acestei defectiuni constau in faptul ca nici un certificat de urbanism nu cere acest studiu de insorire, insa tacit, la aprobarea unor investitii mari, serviciul de urbanism ii cere verbal investitorului sa intocmeasca acest studiu. Pentru a disipa responsabiitatea sau a arunca pisica in curtea vecinului, in anumite certificate de urbanism se cere avizul Ministerului Sanatati, cu relaxarea ca daca ei au dat ordinul acesta, tot ei sa il avizeze. Documentatia avizului Ministerului Sanatatii nu contine insa acest studiu de insorire, fapt dubios de inteles ca o comisie de la Ministerul Sanatati sa poata intelege si verfica un studiu de insorire tehnic, studiu complex si greu de realizat chiar de arhitecti.
  Astfel, acest aspect al insoriri exista, insa lipseste cu desavarsire pentru ca nu poate fi implementat si verficat de urbanisti de la primarie sau angajati ai Ministerului Sanatatii.       

GARDUL VECINULUI

   Din cunostintele noastre minime stim ca atunci cand vrem sa facem gardul comun cu vecinul trebuie sa il consultam in prealabil pentru a gasi o solutie comuna privind costurile, aspectul si materialele utilizate. De asemenea stim ca fundatia cat si gardul trebuie sa fie perfect axat pe axul gardului astfel fiecare sa aiba jumatate de fundatie pe terenul sau. Aceste intelegeri de buna-credinta sunt insa verbale si nu au rol juridic. Din acesta cauza, mai nou, in unele certificate de urbanism se cere acordul vecinului pentru a construi gardul sau daca nu se obtine, fundatia va fi integral pe terenul celui care a cerut autorizatia de construire, astfel aparand legalizarea de rea credinta cu acordul primariei.
   Cazurile mai hilare fiind acelea cand vecinul, mai cu tupeu, isi face si el un gard “mai frumos” si limita de proprietate are doua garduri si doua fundatii separate.

 

ACCESIUNEA 

   O situatie mai delicate apare cand unele constructii, case mici in mare parte, nu au nici o autorizatie de construire si au fost executate dupa propriile dorinte, nerespactand nici o reglementare. Multe sunt construite cu peste 10 ani in urma si intrarea in legalitate este aproape imposibila. Nu se pot intocmi documentatiile pentru obtinerea autorizatiei pentru ca constructia nu respecta reglemetarile minime de ocupare a terenului, distante intre vecini si structura.

   In aceasta situatie sunt multe constructii ce nu pot fi intabulate, iar demolarea lor nu aduce nici o bucurie locatarilor si nici primariei, in mare parte aceste constructii fiind modeste. Pentru aceste constructii poate exista o alta solutie juridica si anume accesiunea.

   Accesiunea este un mod de dobandire a dreptului de proprietate asupra constructiilor de catre proprietarul terenului pe care acestea sunt edificate, care se constata numai de catre instanta de judecata. Acest procedeu juridic se aplica doar pentru constructiile edificate dupa anul 2001, constructii fara autorizatie de construire. 

   Actiunea se formuleaza in contradictoriu cu fostul proprietar al terenului. In prealabil, in baza a doua declaratii notariale pe proprie raspundere, constructia se inregistreaza la fisc si se platesc impozitele aferente pentru ultimii 5 ani anteriori. In dovedirea cererii trebuie depuse la instanta cateva facturi si chitante privind materialele utilizate, chitante datand din perioada edificarii, martori, expertiza constructiei si declaratia fiscala.  Durata aproximativa a procesului este de cca. 1 an iar costurile sunt accesibile.

                                                                                                                    Autor: Oprea Adrian si Av. Zgripcea Mihaela_ 07.03.2013

VIITORUL LOCUINTELOR IN ROMANIA

 

     Piata rezidentiala actuala are inca multe dezechilibre datorate atat factorilor economici, dar si a unor principii si aspecte identitare mostenite. Constructiile de case la noi a fost intotdeauna o actiune de inertie, raspuns la o situatie economica precara. In perioada comunista industria constructiilor rezidentiala fiind condusa centralizat, trebuia sa te multumesti cu apartamentul sau casa date de stat si sa fi recunoscator si umil, indiferent de unitatea locativa primita. In perioada de dezvoltare 2004 – 2009, datorita accesibilitatii creditelor nevoia de locuinte noi s-a simtit destul de acut, insa marea parte a fondului construit fiind vechi, constructiile noi nu au putut echilbra cererea existenta. Astfel, dorinta de a avea o proprietate i-a indreptat din inertie pe unii spre blocurile vechi comuniste, iar o mica parte curajoasa a pornit intr-o lupta sisifica pentru a-si construi o casa noua.  

            TRECUTUL APROPIAT

    In urma cu 90 de ani raportul demografic oras/sat era de cca. 20% populatie urbana si 80% populatie rurala, situatie destul de inapoiata fata de restul Europei. Criza economica ce a urmat cat si cel de-al doilea razboi mondial inrautateste si mai mult situatia. In perioada interbelica doar 60% dintre locuitori stiau sa citeasca, iar cca. 85% dintre acestia nu aveau decat patru clase. Cu aceste dezechilbre sociale s-a inceput marea dezvoltare si “urbanizare” a Romaniei la venirea comunistilor.
    De remarcat faptul ca principiul egalitatii staliniste insemna ca in noile politici de dezvoltare urbana erau la fel egali atat specilistii scoliti, dar mai ales cei cu putina carte care executau ordinele mai sarguincios si fara intrebari. 
    Trecand sumar peste aspectul inaltator al macaralelor ce rad in soare si al cincinalului in patru ani si jumatate, ajungem in pragul caderii comunismului cu un fond construit asa de mare incat nici o dezvoltare precedenta nu a reusit. In fapt toate domniile si toate stapanirile anterioare cumulate nu pot egala marea dezvoltare dezechilibrata infaptuita de Ceausescu. In cateva decenii ne-am trezit cu cartierele de blocuiri tip dormitor si colosi industriali langa ferestrele noastre, sau chiar in mijlocul oraselor. In 1980 se construiau 100 000 de locuinte cu 800 000 de muncitori. Nu este de mirare ca dupa 1989 toti romanii erau “priceputi” in constructii.
    Sub acesta teroare urbana, gandul implementat de proprietate al taranului dezradacinat devine treptat o notiune obligatorie, sterila, lipsita de analiza si pornita din inertie. Astfel, sentimentul tipic romanesc de nesiguranta economica, politica si lipsa unei perspective de trai decent in pragul pensiei au  dus la nevoia de proprietate. Efortul mare al fiecaruia de a-si castiga un apartament de la stat pe vremea comunismului a dus mai incolo la inechitatea fortata de a tine de pret, pe buna dreptate, in competitia capitalista de dupa anii ‘90.
    In Romania 98% din locuitori sunt proprietari, insa marea majoritate de cca. 58% traiesc in convietuire cu mai multi membri.

            PREVIZIUNI IMOBILIARE – VIITORUL APROPIAT

     Cu toate ca s-a construit masiv inainte de 1989, numarul necesar de locuinte nu este satisfacut in prezent. Mica perioada de dezvoltare rapida a sectorului rezidential (2004 – 2009) nu a reusit nici pe departe sa echilibreze nevoia de locuinte noi. Se presupune ca un necesar de min. 100 000 de locuinte noi/an poate echilibra situatia din piata rezidentiala. Inainte de declansarea crizei se emiteau cca. 3 autorizatii de construire la mia de locuitori, iar acum se emit 1,6 autorizatii la mia de locuitori. Media europeana este de cca. 5 autorizatii de construire la mia de locuitori.
     Un aspect important in dezvoltarea imobiliara este creditarea, insa o analiza succinta ne arata o situatie descurajatoare si in aceasta zona. Creditele contractate de persoanele fizice nu reprezinta decat 30% din populatia activa, iar din acestea doar cca. 18% sunt destinate bunurilor imobiliare reprezentate de case, apartamente si terenuri. Marea parte din credite de 48% s-a dus pe bunuri de folosinta indelungata reprezentata de electrocasnice, pe renovari cca. 37% si pe automobile cca.18%. In vest proportiile sunt inversate, astfel ca marea parte a creditelor s-a indreptat spre imobiliare.
     Aceasta scurta analiza ne arata ca inca suferim de angoasele traiului greu din perioada comunista si ca nu avem o minima “cultura” privind creditarea.
    O piata imobiliara sanatoasa va exista atunci cand salariul mediu pe economie va fi echivalent cu metrul patrat construit, insa aceasta situatie momentan este departe de noi. Criza actuala este un dus rece bine venit pentru toti care visau ca pot deveni investitori imobiliari daca vand cele cateva hectare ale bunicilor si construiesc ceva pe ele.      

Previziuni imobiliare 2013 – 2025

- In anul 2009 s-a simtit declinul dramatic al implemetarii proiectelor in constructii, astfel ca perioada 2010 - 2012 a fost nefasta pentru firmele de constructii. In acest an declinul este mult mai accentuat decat in anul 2009, iar acest fapt va determina un an catastrofal in constructii pentru 2014.

- Creditarea in imobiliare se va relansa timid de la inceputul anului 2015, un fapt declansator fiind si clarificarea politica a alegerilor prezidentiale de la sfarsitul anului 2014.

-  Indicele imobiliar pentru perioada 2015-2019 va face o distinctie clara intre constructiile vechi si constructiile noi, preturile crescand mai vertiginos pe sectorul constructiilor noi. Singura asemanare va fi doar in zonele centrale unde in fapt pretul este influentat mai mult de locatie decat de cladire.

- In perioada 2019 – 2025 se vor implementa programe de dezvoltare a locuintelor cu energii regenerabile, ponderea constructiilor noi scazand usor.

Sfaturi imobiliare

- Cel mai bun moment de achizitie al unei locuinte va fi in vara anului 2014. Dupa alegerile prezidentiale se vor clarifica conditiile privind investitiile straine, iar la inceputul anului 2015 vor aparea primele cresteri imobiliare semnificative.

- Achizitia unor apartamente in constructiile noi, bine executate reprezinta cea mai buna varianta pentru urmatoarea perioada.

-  Atentia concentrata asupra aparitiei si dezvoltarii unor investitii majore sigure va mari valoarea unei cladiri din acea zona. In multe orase exista zone industriale ce vor fi dezafectate in urmatorii ani, iar aceste zone vor fi destinate comertului si dezvoltarilor rezidentiale. Planurile generale de dezvoltare urbana va crea niste magistrale de circulatie cautate, fapt important pentru zonele limitrofe. 
 

                                       Autor: Oprea Adrian _ 19.07.2013

INTREBARI FRECVENTE

 

     Articolul de fata isi propune sa lamureasca cat mai obiectiv o suita de intrebari frecvente din partea de avizare, proiectare si executie a caselor.    Teama beneficiarilor in alegerea unui arhitect pentru conceperea proiectului cat si nelinistea lor in inceperea lucrarilor de executie cat si alegerea unui constructor serios reprezinta punctul de plecare pentru dispersarea acestor temeri. Legislatia greoaie, birocratia si comunicarea deficitara cu autoritatiler avizatoare demoralizeaza si debusoleaza beneficiarul incat acesta ajunge sa nu mai aiba incredere nici in proiectant nici in autoritati. Cu speranta ca voi ramane detasat fata de intrebarile propuse situatia se prezinta astfel:

           INTREBARI AVIZARE si AUTORIZARE 

POT CONSTRUI CU CERTIFICATUL DE URBANISM?

   Certificatul de urbanism este un act administrativ in care se precizeaza reglementarile, restrictiile si retragerile constructiei propuse. Acesta reprezinta prima faza in lungul si anevoiosul drum de a obtine aturizatia de construire.
In concluzie nu se poate construi cu certificatul de urbanism, acet lucru find scris lizibil si mare pe a doua pagina a acestuia "CERTIFICATUL DE URBANISM NU TINE LOC DE AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE SI NU CONFERA DREPTUL DE A EXECUTA LUCRARI DE CONSTRUCTII". Certificatul de urbanism este valabil 12luni, iar acesta se poate prelungi inca 12luni.
Atentie! Pentru prelungirea certificatului trebuie sa mergeti obligatoriu pentru prelungire inaintea expirari celor 12 luni.

POATE OBTINE BENEFICIARUL CERTIFICATUL DE URBANISM?

   Certificatul de urbanism poate fi obtinut si de catre beneficiar insa nu este recomandat si frecvent din aceasta cauza apar probleme. Pana la depunerea dosarului pentru obtinerea certificatului beneficiarul trebuie sa aiba cateva discutii cu arhitectul pentru a delimita clar suprafata construita, regimul de inaltime, retragerile cat si pozitionarea in functie de punctele cardinale. De recomandat este sa aveti deja niste planuri aprobate de principiu pentru a sti exact ce construiti.  In multe cazuri aceste aspecte sunt lasate in ceata, iar certificatul de urbanism este emis defectuos. Certificatul de urbanism emis NU MAI POATE FI SCHIMBAT SAU CORECTAT.
Expemple: Beneficiarul cere locuinta P+1E, iar ulterior se razgandeste si vrea si subsol. 
                    Se cere in certifcat locuinta insa se omite garajul, imprejmuirea, bazinul vidanjabil si racordarea la utilitati. 
                    Nu se schiteaza zona construibila pe planul de situatie, iar primaria propune retragerile maxime.
    Exemplele defavorabile pot continua insa concluzia este sa apelati la un arhitect inainte de a depune dosarul. Proiectantul face in fapt dosarul pentru certificatul de urbanism. Aceasta contine memoriul tehnic in care se explica amanuntit ce se doreste cat si cele doua planuri anexa la certificat, anexe cu perimetrul viitoarei constructi clar figurat.

MA POT RACORDA LA UTILITATI CU AVIZELE CERUTE IN CERTIFICATUL DE URBANISM?

   Avizele cerute in certificatul de urbanism sunt avize de principiu, acest lucru insemnand ca fiecare distribuitor verifica si confirma ca pe acel teren nu trece nici o retea sau teava, iar acesta este teren construibil. Sunt situati in care pe unele terenuri sunt stalpi de inalta sau joasa tensiune, iar elctrica poate da retragere fata de aceste lini. In alte cazuri pot trece magistrale nationale( Transgaz, Petrotrans, etc.). Dupa obtinerea autorizatiei de construire se vor face documentatii speciale de racordare, documentatii intocmite de firme agremntate de electrica, distrigaz sau orice alt distribuitor de utilitati. 

POT CONSTRUI FARA CADASTRU?

    Nu se poate construi fara cadastru. Pentru obtinerea certificatului de urbanism, act premergator autorizatiei de construire, se cere cadastrul obligatoriu. 
    Atentie! Atunci cand va faceti cadastrul rugati-l insistent pe cadastrist sa va puna pe planul de situatie si punctele cadastrale cu coordonatele aferente, acest lucru va va ajuta mult in intomirea documetatiilor, in avizare si in executie.
   Tot in aceasta faza, contracost, rugati-l pe cadastrist sa va dea si procesul verbal de pichetare al terenului deoarece acesta va fi cerut la primarie pentru obtinerea autorizatiei de construire.

CARE SUNT PASI NECESARI OBTINERI UNEI AUTORIZATII DE CONSTRUIRE?

1. Consultarea cu un arhitect pentru definirea temei de proiectare si intocmirea dosarului pentru obtinerea autorizatiei de construire - 3 zile  pana la o luna
2. Obtinerea certificatului de urbanism - o luna
3. Obtinerea avizelor, documentatiilor si legalizarilor cerute in certificat - o luna
4. Depunerea proiectului, avizelor, documetatiilor si legalizarilor cerute pentru obtinerea autorizatiei de construire - o luna
Acestea sunt termenele maxime date de avizatori. In provincie lucrurile se misca mai repede, insa mai devreme de 2 luni nu prea se poate obtine o autorizatie de construire.

CINE OBTINE AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE?

Autorizatia de construire se obtine de catre titularul certificatului de urbanism. Se poate face o imputernicire notarilala prin care se poate delega o alta persona sau proiectantul. 
Pentru intocmirea avizelor in vederea obtineri autorizatiei de construire se va ocupa strict proiectantul, deasemenea este bine ca proiectantul sa-l indrume pe beneficiar pentru
obtinerea tuturor actelor necesare intocmiri dosarului de autorizatie. 

CARE ESTE VALABILITATEA UNEI AUTORIZATII DE CONSTRUIRE?

   Valabilitatea autorizatiei de construire incepe o data cu declararea inceperii lucrarilor la Inspectoratul de Stat in Constructii. Termenul obligatoriu dat in autorizatie pentru declararea inceperi lucrarilor este de 12 luni.
   Autorizatia de construire este valabila 12luni + 12 luni prelungire. Astfel avem o perioada maxima de 3 ani in care sa ne hotaram si sa construim.

IN CAT TIMP SE OBTINE AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE? 

Pentru mediul rural un minm de doua luni, iar pentru mediul urban in functie de cerintele fiecarei primari de la 3 - 6 luni. Pentru Bucuresti situatia poate fi mai complexa in sensul ca se poate ajunge si la 8-10 luni de la depunerea pentru obtinerea certificatului de urbanism pana la eliberarea autorizatiei.

SE POATE CONSTRUI PE TEREN IPOTECAT? 

  Da, se poate construi pe teren ipotecat. In certificatul de urbanism primaria cere de obicei acordul banci atunci cand terenul este ipotecat. In general bancile dau acordul fara prea multe comentarii, insa va intreaba ce vreti sa construiti acolo si chiar se intereseaza de proiect. Din punctul de vedere al banci daca o casa este functionala si are un design simplu atunci acea investitie este viabila, iar valoarea terenului creste. Banca va va cere o copie din proiect si un deviz estimativ a invetitiei, deasemenea unele banci impun ca si constructia sa fie executata de catre firme de specialitate, adica nu in regie proprie.

CE ESTE UN CONTRACT DE SUPERFICIE?

  Contractul de superficie inseamna transferul tuturor sarcinilor, servitutiilor si obligatiilor unei alte persoane pe o perioada de timp limitat(3-5ani). Proprietatea ramane de drept proprietarului insa persona desemnata(prin contract de superficie) poate obtine avize, autorizatie de construire si orice alt act pe periaoda desemnata. Deasemenea are obligatia sa plateasca toate taxele si impozitele aferente investitiei. 
  Exemplu: Proprietarul(persoana fizica) face un contract de superficie cu o firma de constructii(firma personala), iar in acel moment firma are toate drepturile pe perioada proiectari si executiei(cheltuieli deductibile, deduceri TVA, vanzari, ec.).

                 INTREBARI PROIECTARE 

CUM GASESC UN ARHITECT SERIOS?

   Majoritatea clientilor gasec arhitectul din recomandarile prietenilor si a rudelor. Faptul ca pot discuta cu o persoana care a lucrat direct cu acesta le da un spor de incredere, iar acest fel de a gasi arhitectul "serios" este ce mai buna cale.
   Daca nu aveti prieteni, rude sau amici care cunosc un arhitect atunci lucrurile devin mai complicate deoarece incercati sa gasiti pe internet o firma sau un arhitect cu care sa lucrati. Pentru a gasi pe internet un arhitect care sa fie cat mai aproape de ideile dumneavoastra va pot da cateva sfaturi:
- Cautati siteuri unde pe langa pozele randate aveti si poze de executie sau poze cu casele finalizate. Aacest fapt inseamna ca arhitectul a mentinut o buna legatura cu clientul, iar clientul la randul sau a respectat proiectul. Tot asfel puteti verifica ca acele proiecte randate si fabuloase se pot executa. Multi arhitecti au o plaja restransa de clienti deoarece proiectele arata foarte bine randate virtual insa costurile de executie se ridica exponential, iar majoritatea clientilor il modifica pe parcurs. 
- Evitati siteurile cu proiecte de case americane deoarece nu se potrivesc cu arhitectura noastra, iar structura de rezistenta este din lemn. Pentru a transforma o casa cu structura din lemn in structura pe zidarie este un efort inutil deoarece se pierd proporitiile, iar suprafata construita creste considerabil. La noi in tara majoritatea caselor sunt din zidarie, iar acest tip de structura este cel mai recomandat.
- Gasiti siteurile care va ofera toate specialitatie si tot suportul, respectiv avizare, consultare, arhitectura, rezistenta si instalatii.
- Gasiti numai siteurile de proiecare nu si firmele de constructii care fac si proiectare. Firmele de constructii care fac si proiectare pot fi cateodata impartiale deoarece in mare parte doresc sa faca si executia, asa ca daca nu sunteti de acord cu oferta lor faza de proiectare va continua cu hopuri si tachinari.
- Gasiti siteurile cu genul de case de care sunteti mai apropiat: case simple, case moderne, case cu etaj, case cu structura de zidarie(peretii sunt mai grosi in planuri), etc. 

CE CASA MI SE POTRIVESTE?

   Locuinta reprezinta o oglindire a dorintelor, nevoilor si necesitatilor noastre. Inainte de croirea unei idei de casa trebuie avuta o discutie in familie pentru gasirea unor suprafete minime de locuit petru fiecare membru. O locuinta cu o arie construita desfasurata de cca 160mp dezvoltata pe parter si etaj impaca nevoile si exigentele unei famili de 4 membri, respectiv parinti si 2 copii.

Criterii de baza:
- Daca in locuinta dorita vor sta si bunicii atunci un dormitor trebuie sa fie la parter si indicat ar fi o baie separta cu un hol independent.
- O locuinta eficienta financiar este dezvoltata pe inaltime(P+1E sau P+M), astfel jumatate din constructie nu va avea fundatie, respectiv etajul.
- Casa trebuie sa fie obligatoriu cu orientare S, S-E sau S-V.
- Subsolul ridica costul unei case cu 25%.
- Teresele mari si balcoanele foarte mari ridica costurile unei locuinte.
- In pretul de executie se calculeaza si terasele, scarile, balcoanele si placa peste etaj. 

ESTE CASA REZISTENTA LA CUTREMUR?

   Aceasta este o intrebare fireasca atunci cand dorim sa ne construim o casa. Ca sa avem un raspuns obiectiv trebuie sa stiti si anumite aspecte de avizare. 
   Pentru obtinerea autorizatiei de construire primaria cere la partea de rezistenta doar fundatiile casei. Astfel aveti o autorizatie de construire care va da dreptul legal sa construiti o casa insa nu aveti cantitatile si tipul de fier folosit pentru aceasta. Pentru a avea o casa rezistenta la cutremur trebuie sa faceti proiectul complet de rezistenta, respectiv armarea stalpilor, a grizilor, a ceturilor si a placilor. In acest proiect complet aveti tipurile de fier pe diametre si cantitatile necesare. Un aspect foarte important este acela ca daca tot ati platit proiectul de rezistenta este indicat sa il respectati in totatalitate. Discutiile si negocierile cu inginerul sa va bage mai putin fier nu au nici o valoare. Proiectele de rezistenta se executa conform normativelor noastre si sunt verificate de ingineri inscrisi la M.L.P.A.T.
  Asa zisa supraarmare nu este facuta din necunoasterea inginerului, ea este data de normativele romanesti cu un mare grad de acoperire in privinta armari.
  

CE ESTE UN PROIECT DE EXECUTIE DE ARHITECTURA?

   Proiectul de executie de arhitectura este un proiect tehnic complet pentru a executa o casa. Pe langa toate planurile, fatadele si sectiunile casei executate cu toate cotele de executie veti avea si cantitatile de lucrari pe arhitectura. Cantitatile de lucrari pe arhitectura cuprind: zidaria, mortarul, gresia, faianta, invelitoarea, tabloul de tamplarie, etc. Practic constructorul va avea tot ce ii trebuie pentru a face casa.

CE ESTE UN PROIECT DE EXECUTIE DE REZISTENTA?

    Proiectul de executie de rezistenta nu se cere la autorizatia de construire. Pentru a avea acest proiect inginerul trebuie sa calculeze si sa deseneze toata casa pentru a va scoate extrasele de armatura. Cantitatile de lucrari pe rezistenta cuprind: fierul pe diametre, betonul pe marci, cofrajele, termoizolatiile, agregatele, etc.  Practic constructorul va avea tot ce ii trebuie pentru a face casa din punct de vedere al structurii de rezistenta.
     

CE ESTE UN PROIECT DE EXECUTIE DE INSTALATII?

   Proiectul de executie pe specialitati la instaltii nu este cerut la autorizatia de construire. Proiectul de executie cuprinde planurile cu toate trasele de instaltii, obiectele sanitare, intrerupatorele, prizele, tabloul electric, etc. Acest proiect este de multe ori omis deoarece in 95% din cazuri dupa ce s-a construit casa la rosu beneficiarul schimba traseele si pozitiile intrerupatoarelor, aplicelor, obiectelor sanitare, etc.. Daca se intervina masiv cu aceste schimbari lista de cantitati a inginerului cat si planurile nu mai au nici o valoare. 
    Indicat este ca fiecare executant sa vina cu proiectul schitat pe planurile de arhitectura pentru fiecare specialitate. Tot executantul este responsabil si cu calculul materialelor pentru solutia finala adoptata.

CAT COSTA UN PROIECT DE CASA?

  Aceasta intrebare delicata necesita o suita de alte lamuriri pentru a nu pica in asa zisa capcana a "arhitectului lacom" care face prea putine pentru cati bani primeste. In primul rand pentru a obtine autorizatia de construire primaria cere un numar de acte strict necesare pentru a emite autorizatia. Pentru a obtine aceste acte va trebui bineinteles sa platiti. Pentru a exclude complet din ecuatie partea de proiectare am sa va prezint actele necesare cat si costurile minime aferente.
  Vom considera o casa de cca. 180mp desfasurati intr-un oras mediu din Romania.
  Acte si costuri:
 1. Cadastru - 300e
 2. Taxa C.U.+ taxa extras de carte funciara -10e
 3. Avizele cerute in certificatul de urbanism( electrica, mediu, gaze, apa, salubritate, etc.) - 180e
 4. Declarati notariale si legalizari - 30e
 5. Studiu geotehnic - 200e
 6. Taxa autorizatie de construire - 190e
 7. Taxa timbru de arhitectura - 19e

 Astfel ajungem la un cost de cca. 930e. Daca adunam de politete bani de benzina si timpul pierdut pentru obtinerea acestora ajungem cu usurinta la 1000e. Proiectantul stiind aceste calcule minime nu va putea da niciodata un proiect muncit la un pret mai mic decat taxele platite pe munca altora. Cu alte cuvinte un proiect este muncit si munca de proiectant este o meserie in sine, iar costurile cerute de stat doar pentru a construi sunt aproape echivalente cu munca proiectantului. 
Sa concluzionam ajungem exact la preturile minime actuale cerute pe piata, respectiv 5-6e/mp pentru autorizatie si 9-10e/mp daca se doreste proiect de executie. Ridicand ceata din aceasta enigma practic fara 2000e nu prea puteti sa obtineti o autorixatie de construire.
 

CAT COSTA UN PROIECT DE CASA LA TARA?

 Pornind de la aceleasi principii mai sus mentionate, un proiect de casa la tara pate fi cca 1400e din care jumatate este proiectul de autorizatie de construire.

POT CONSTRUI CASA PE HOTAR?

   Da, teoretic, legal si practic se poate construi o casa pe limita de proprietate, insa sunt cateva aspecte care trebuie mentionate. In orasele mari, in anumite cartiere, unde deschiderea terenului este mica(8-12m), acest tip de constructie este singura varianta posibila, insa sunteti obligati sa lasati pe o laterala minim 2,00m conform noului cod civil, iar in unele cazuri prin certificatul de urbanism se cer chiar 3,00m. Implementarea urbanistica se face la nivel local astfel ca in unele situati se poate cere si acordul vecinului pentru constructia la calcan. Aspectele generale pentru a construi pe calcan sunt urmatoarele:
- In mod obligatoriu se va cere si expertiza tehnica.
- Se poate cere acordul vecinului pentru constructia pe calcan.
- Daca exista o alta constructie pe calcan sunteti obligat sa mergeti la aceeasi adancime de fundare( cu alte cuvinte daca vecinul are subsol atunci si dumneavostra va trebui sa aveti subsol).
- Daca exista o constructie alaturata atunci primaria va da solutia ca noua constructie sa aiba acelasi aliniament cu constructia vecinului(fatada principala in continuarea vecinului).
- Apele acoperisului se vor da strict in incinta.
- Nu aveti voie sa puneti ferestre pe latura cu vecinul.
- In certificatul de urbanism se poate cere ca noua constructie sa aiba aceeasi inaltime cu cea alaturata.
- Primaria poate cere si un studiu de insorire.

SE POATE MODIFICA PROIECTUL DE CASA?

   Se poate modifica proiectul de casa insa modificarile sa nu depaseasca retragerile si coeficienti urbanistici ceruti in certificatul de urbanism. Se dau completarile - modificarile sub forma de proiect, iar primaria emite o noua autorizatie de construire. Aceste modificari se pot face doar in perioada de valabilitate a autorizatiei, adica in perioada de executie. In general nu este bine sa modificati proiectul, mai bine stati mai mult cu discutiile privind varianta finala a proiectului. Mici modificari interioare si exterioare se pot face chiar fara sa aveti nevoie de o alta autorizatie(ex. mutat un geam cu cativa centimetri, marit un geam cu 10-20cm, renuntarea la un perete neportant, etc.) 

SE POATE CONSTRUI PE TEREN EXTRAVILAN?

   Se poate construi pe teren extravilan insa noua lege a urbanismului este mult mai drastica, iar P.U.Z-urile prin care suprafata se trecea din extravilan in intravilan se acorda mult mai greu. Bine ar fi ca vanzatorul sa faca deja Proiectul Urbanistic Zonal si prin obtinerea lui sa introduca terenul in intravilan. Terenurile extravilane, daca raman asa, nu sunt construibile.

SE POATE CONSTRUI PE TEREN ARABIL?

   Idem raspunsul de mai sus.

SE POATE CONSTRUI IN PADURE?

   Nu se poate construi in padure. Exista anumite liziere de padure(terenuri agricole sau pasuni), iar proprietari forteaza putin actele astfel incat constructia se face in padure.

SE POATE CONSTRUI PE TEREN INCHIRIAT?

  Da, se poate construi pe teren inchiriat. Pe contractul de inchiriere se precizeaza toate aspectele ce intervin dupa terminarea perioadei contractuale. De obicei aceste constructii sunt constructi mici, din lemn sau metal(Ex. terase, baruri, camping-uri, casute de vacanta, constructii provizori pentru comert, etc.).

           INTREBARI EXECUTIE

CARE SUNT ETAPELE CONSTRUIRI UNEI CASE LA ROSU?

Etapele de executie ale unei constructii "la rosu" sunt date de catre constructor. Acestea sunt:
- Declararea inceperii executiei la Inspectoratul de Stat in Constructii - inceperea valabilitatii autorizatiei de construire - 12 luni
- Organizarea de santier
- Trasarea constructiei
- Executarea sapaturilor pentru fundatii
- Verificarea terenului de fundare
- Turnarea betonului de egalizare in santurile sapate
- Turnarea betonului in fundatie
- Montarea fierului in fundatie
- Continuarea turnarii betonului in elevatia findatiei
- Executarea evacuarilor instalatiilor sanitare in timpul executiei fundatiei
- Punerea pietrisului si a termoizolatiei in interiorul camerelor
- Montarea fierului pentru placa peste pamant
- Turnarea placi peste pamant
- Executarea zidarie de la parter
- Montarea fierului in stalpi
- Finalizarea zidariei si turnarea buiandrugilor la goluri
- Executarea cofrajelor la stalpi
- Turnarea betonului in stalpi
- Cofrarea grinzilor peste parter
- Montarea fierului in grinzile de la parter, inclusiv fierul stalpilor de la etaj
- Cofrarea placi peste parter
- Montarea celor doua randuri de fier in placa peste parter
- Cofrarea si montarea fierului in scara de la parter
- Verificarea cofrajului, consolidarea popilor, verificare fierului si retusurile premergatoare turnari
- Turnarea placi peste parter
- Udarea si protectia betonului pana face priza
- Aducerea zidariei pe placa
- Executarea zidariei de la mansarda
- Montarea fierului in stalpi de la mansarda
- Finalizarea zidariei si turnarea buiandrugilor la goluri
- Executarea cofrajelor la stalpi de la mansarda
- Turnarea betonului in stalpi
- Cofrarea centurilor de la mansarda
- Montarea fierului in centurile de la mansarda
- Montarea mustatilor in grinzile de la mansarda, mustati pentru prinderea acoperisului
- Turnarea betonului in centurile de la mansarda
- Montarea grinzilor de lemn peste anumite camere de la mansarda
- Montarea structurii acoperisului
- Consolidarea acoprisului si executia sarpantei, inclusiv astereala
- Finalizarea constructiei cu micile retusuri

CUM ALEGEM CONSTRUCTORUL?

   Pentru a raspunde la aceasta intrebare trebuie sa va spun ca sunt doua posibilitati de a construi. O varianta este cu o firma de constructi, iar atunci firma este responsabila cu toate aspectele privind calitatea in constructii, iar a doua varianta este construirea in regie proprie. Daca optati pentru a executa in regie proprie trebuie sa va alegeti constructorul cu mai multa atentie. In ambele varianta va trebui sa aveti proiectul tehnic de executie, deoarece daca aveti doar proiectul de autorizare constructorul poate baga ce fier vrea el si cat fier vrea el in casa dumneavostra. Proiectul tehnic de executie are toate plansele( stalpi, grinzi, placi, scari, etc.) si extrasele de fier aferent, astfel incat cantitatile de fier sunt clare cat si modalitatea de executie. Pentru simplificare am sa va enumar criteriile principale obligatori pe care trebuie sa le indeplinesca un constructor bun. 

- constructorul trebuie sa ceara proiectul de executie complet pentru oferta clara
- constructorul nu poate comenta sau critica proiectul de rezistenta intocmit si stampilat de ingineri proiectanti
- un bun constructor va sti sa citeasca toate plansele de rezistenta si va discuta numai pe acestea
- un bun constructor lamureste toate aspectele de executie impreuna cu beneficiarul si proiectantul
- un bun constructor va face oferta pe etape de executie, iar finantare va fi pe aceste etape
- Echipa de executie va avea un inginer constructor sef de santier
- Constructorul va colabora si va lamuri toate eventualele modificari cu beneficiarul cat si cu dirigintele de santier

DESPRE CONTRACTUL DE CONSTRUIRE A CASEI

Dupa testarea pietei si primirea mai multor oferte beneficiarul va face selectarea constructorului. Chestiunile cele mai importante in alegerea constructorului sunt urmatoarele:

1. Pentru a avea un control cat mai mai mare a pretului investitiei trebuie sa face-ti proiectul de executie deoarece acesta cuprinde si cantitatile de materiale calculate de proiectant. In acest fel puteti face si dv. o evaluare de pret.
2. Cand dati proiectul de executie pentru ofertare nu ii spuneti constructorului cum sa fie oferta. Acesta este un pas important in trierea constructorilor.
3. Contractul va trebui sa contina o anexa cu derularea etapelor si costurile pe fiecare etapa.
4. Inainte de semnarea contractului se vor stabili clar si celelalte lucrari premergatoare sau lucrarile anexe. Se vor discuta clar: organizarea de santier, amenajarea provizorie a drumului de acces, paza santierului, aleile betonate, trotuarele, imprejmuirea, putul forat,
    evacuarea molozului, conditiile meteo, etc. 

CUM CUMPERI UN IMOBIL IN FAZA DE EXECUTIE SI CUM NEGOCIEZI

In faza de executie orice constructie va trebui sa aiba in mod obligatoriu autorizatie de construire. Un investitor responsabil va avea pe langa proiectul de autorizatie si proiectul de executie cu toate fazele de executie avizate de dirigintele de santier. La o prima discutie cu vanzatorul puteti intreba daca se poate consulta acest proiect de executie si daca exista procesele verbale stampilate de dirigintele de santier avizat MLPAT. Daca investitorul este relaxat si va poate oferi toate aceste documente doar la faza de studiere atunci puteti trece la faza de achizitionare. Conditiile de achizitionare in faza de executie sunt destul de nereglemetate, ipotetice si nesigure din punct de vedere legislativ. Pentru a va face o idee va voi face o scurta prezentare a situatiei juridice si legislative:

    In faza de constructie in cartea funciara nu exista DECAT terenul, practic dezvoltatorul va vinde un viitor produs. Dupa ce se termina constructia, se face receptia constructiei, iar apoi se intabuleaza constructia si se trece in cartea funciara ca imobil compus din TEREN+CONSTRUCTIE. In aceasta faza puteti face un precontract care nu ar trebui sa aiba o valoare mai mare de 20% din imobil. Daca dumneavoastra achitati o suma de 50-80% din apartament atunci investitorul va construi din banii dumneavostra, iar dv. nu veti avea nici un control asupra riscului investitional. Aceasta situatie se va intampla si daca faceti un contract de promisiune de cumparare cu achitarea in rate la dezvoltator. Precontractul de promisiune de  cumparare nu tine loc de act de proprietate si nici nu poate fi transformat in act de proprietate doar in urma unui proces si a obtineri unei hotarari judecatoresti.

   In concluzie, pentru a cumpara un apartament in faza de executie se poate semna un contract de promisiune cu riscul asumat de dv. de a da 10-20%, iar dupa terminarea lucrarilor si intabularea constructiei se va semna contractul de vanzare-cumparare. 

SE POATE CONSTRUI FARA PAUZE?

   Fazele de executie sunt conditionate din punctul acesta de vedere de timpul in care betonul proaspat turnat face priza, iar muncitori se pot apuca din nou de treaba. In comparatie cu timpul acordat celorlalte faze ,acest timp este nesemnificativ. Daca constructorul stie in acele zile in care betonul face priza sa ii mute pe muncitori la alte lucrari(cofraje, fasonare, scari, terase, imprejmuiri, etc.) atunci putem considera ca se poate lucra fara pauze.
  Atentie!!! Greseala cea mai frecventa este decofrarea si scoaterea popilor la placa de beton. Muncitori pot face zidaria fara probleme la etaj dupa cateva zile de la turnare, insa placa nu se decofreaza si nu se scot popi decat dupa ce betonul face priza finala(3-4 saptamani).
 Atentie!!!! O alta greseala frecventa este pozitionarea gresita a gramezilor de caramizi de la etaj atunci cand se incepe zidaria etajului. Atunci cand zidari isi pun stiva de caramizi pentru a incepe zidarie de la etaj, pentru a le fi mai usor, pun gramezile in mijlocul viitoarelor camere. Placa nu a facut priza totala, iar structura este incarcata in punctele cele mai vulnerabile. Gramezile de caramizi se pun pe zona zidurilor si a grinzilor de de jos, iar treptat se elibereaza zona pentru urmatorele ziduri. In alt caz mai fericit se vor pune perimtral camerelor pe lungimi cat mai mari si randuri cat mai putine.

IN CAT TIMP SE POATE CONSTRUI O CASA?

- Faza de proiectare si avizare, adica obtinerea autorizatiei de construire si declararea inceperi lucrarilor la Inspectoratul de Stat in Constructii - min. 3 luni
- Constructia 'LA ROSU" - min. 2 luni
- Finalizarea constructiei - min. 2 luni

SE POATE CONSTRUI O CASA IARNA?

 Da, se poate construi o casa iarna insa datorita temperaturilor scazute si a ninsorilor timpul de executie se va mari considerabil. Cel mai important este ca turnarile de beton sa aiba loc la o temperatura mai mare de 5 grade, adica sa se urmareasca foarte atent vremea. Exista si aditivi pentru turnari la temperaturi mai joase insa deasemenea se vor ridica costurile. Cel mai indicat este ca toamna sa se inceapa constructia, iar dupa ce s-a terminat constructia "la rosu" se vor inchide cat mai repede golurile cu geamuri, iar atunci constructorul are o temperatura cat de cat controlata(tunuri de caldura, calorifere electrice, semineu, soba metalica provizorie.....) si se poate lucra pe interior.

CE INSEAMNA O CASA "LA ROSU" ?

   Termenul de casa "la rosu" este folosit in executie si inseamna practic structura casei si acoperisul. Fazele casei "la rosu" sunt urmatoarele":
- Fundatia - 100%
- Stalpii, grinzile si suprastructura din beton armat - 100%
- Zidaria pe nivele - 100%
- Acoperisul fara invelitoare - 100%
Atentie! Deoarece acoperisul pentru faza "la rosu" inseamna doar astereala, proprietarul trebuie sa intre in urmaotoarea faza "la gri" pentru a proteja astereala, respectiv montarea invelitorii. Daca nu se poate se va monta provizoriu o invelitoare din carton bitumat pana la montarea finala a tablei sau tiglei ceramice.

CE INSEAMNA O CASA "LA GRI" ?

   Faza "la gri" inseamna trecerea la finisajele exterioare, interioare si instalatii, insa neterminate. Cea mai uzuala si folosita faza "la gri" este aceea in care mai ramane de pus gresia, faianta, parchetul si obiectele sanitare. Aceasta faza este preferata de constructor deoarece ii permite beneficiarului sa-si aleaga culorile si tipul de obiecte sanitare.

CE INSEAMNA O CASA "LA CHEIE" ?

   O casa "la cheie" este o casa terminata 100%. De obicei la aceasta faza se subantelege ca si terenul este amenajat, exista si imprejmuire si pot exista si cateva constructii anexe(foisor, magazie, etc.) sau mobiler de gradina.

SE POATE CONSTRUI O CASA CU 30000 euro?

Pretul de executie minim al unei constructii "la gata" este de cca 400e/mp, iar acesta este un pret pentru executie in regie proprie. In concluzie se poate construi o casa P+M de 150mp "la rosu".

CE ESTE COTA A ±0,00?

 Cota ±0,00 este cota parterului, respectiv intrarea in casa. Orice casa avand un soclu si cateva trepte cota ±0,00 nu va fi cota terenului. Daca avem 3 trepte de 17cm inaltime atunci cota ±0,00 se va afla la 17x3=51 cm deasupra terenului amenajat(CTA).
Cotele pe verticala(inaltimea etajelor cat si adancimea fundatiei) are ca si referinta aceasta cota ±0,00. Fundatia casei avand cca. 1.00m adancime in cotele detaliilor de fundatie va aparea la -1,51m. Aceasta cota este adancimea fundatiei+inaltimea soclului. Multe persoane cat si cativa "constructori priceputi" fac aceasta confuzie si spun revoltati ca fundatia este -1,51m si ca este prea adanca. Cota ±0,00 se va alege in comun acord de catre proprietar, proiectant si constructor si se va materializa(vopsea, marker,etc) pe un reper fix din proprietate(stalp gard, zid alta constructie, structuri solide si fixe, etc.). In cazul ridicari casei nu se va umbla la adancimea de sapatura a terenului existent. NU SE FAC SAPATURI DE FUNDATII IN
UMLUTURI DE PAMANT. Daca terenul nostru e mai jos decat strada, sa spunem cu 20cm, atunci se va turna beton de egalizare pe fundul sapaturilor de 20cm, iar astfel fundatia va fi de 1,20m adancime fata de(CTA) si nu 1,00 cum a fost propus de proiectant. Nu se poate ridica casa din pamnatul de fundare considerand ca apoi se fac umpluturi. Daca am ridica casa cu 50cm considerand ca vom avea umpluturi si amenajari ale curti atunci sapturile fundatiei vor fi de 50cm in terenul existent, adancime in care nu se va ajunge la un strat bun de fundare.
CONCLUZIE: Majoritatea terenurilor in urma executiei se vor amenja cu trotuare, alei si spatiu verde(pamant bun), astfel incat majoritatea beneficiarilor vor dori sa se inalte fata de terenul actual(neamenajat) cu cca 15-25cm. Acest aspect va mari cu putin costurile fundatiei respectiv cu betonul de egalizare. Aceste costuri suplimentare si cantitati de beton(5 - 15mc) nu reprezinta o greseala de proiectare sau executie.

CUM SE VERIFICA TENCUIALA

Pe langa modul de prepararea al mortarului, omogenitatea, cantitatea de apa si diferenta intre mortarul de tavan si cel de zidarie prin care iti poti da seama de priceperea mesterului exista cateva metode pentru verificarea tencuielilor.
-   Se ia un dreptar de 2M si se pune pe verticala, pe mijlocul peretelui, apoi se roteste 360°. Se face procedura in mai multe zone ale peretilor. Diferenta trebuie sa fie sub 1mm.
-   Se da cu tinci si apoi cu glet. Tinciul este oligatoriu pentru ca se trece de la o granulatie mare la una mica. Pe tinci face priza mult mai bine gletul.
-   Se da cu glet CT126 si apoi ultima mana cu gletul mai fin CT127.
-   La tavane se averifica cu aceeasi procedura de rotatie in mijlocul placi. Tendinta este sa se inarce tavanul in mijlocul placi. Mortarul de tavan va fi mai vascos si va a avea o cantitate putin mai mare de ciment.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

 Autor: Oprea Adrian