ASPECTE LEGISLATIVE IN URBANISM si LEGALIZAREA RAUTATII

Spatiul urban, prin concentrarea populatiei pe suprafete cat mai mici, determina o convietuire stransa cu vecinii si vecinatatile. Intimitatea incintei se poate pierde atat prin schimbarea regimului de inaltime de la un PUZ la altul, cat si prin dezordinea amplasari constructiilor in functie de propriile dorinte.  
   O educare in masa pentru crearea unui spatiu urban unitar este imposibila si utopica, insa primariile localitatilor pot impune prin regulamente mai stricte modalitatea de construire. Aici insa intervine o mare problema. Directia de dezvoltare urbana din perioada comunista a distrus atat aspectul oraselor actuale cat si scoala de arhitectura. Putem presupune ca pe la inceputul anilor 2000 am fi putut avea arhitecti urbanisti capabili sa porneasca o noua urbanizare moderna a Romaniei. Cum dezvoltarea urbana este strict legata de politic acest lucru nu s-a putut intampla atunci cum nu se poate intampla nici acum.

   Parteneriatul public-privat exista pe hartie insa in realitate lipseste cu desavarsire. Normal si corect ar fi fost ca primariile sa se implice activ in redactarea PUG –urilor si a PUZ-urilor pentru reglementarea unitara a zonelor, nu pe bucati si haotic. In urma aprobarii proiectelor rezidentiale, statul ar fi trebuit sa puna la dispozitie infrastructura si utilitatile necesare dezvoltari acelei zone, iar apoi sa se demareze constructia cartierelor de locuit. Cum aceasta lipsa de implicare este vizibila pretutindeni se pot observa anumite dereglari in urbanism si constructii.

CARTIERELE REZIDENTIALE si STRAZILE NOI

   Pentru proiectarea unui nou cartier de locuinte sau pentru o noua parcelare cu crearea unor strazi, se cedeaza in mod obligatoriu primariei terenul aferent strazii. In cazul unor cartiere cu cateva accese catre un drum public, strazile pot ramane in proprietate privata, insa aceste cartiere sunt reglementate clar de o echipa de arhitecti si urbanisti care proiecteaza intreg ansamblul.
   Cazurile cele mai frecvente sunt atunci cand o persoana vinde o suprafata mai mare de teren si se apuca sa parcleze dupa bunul plac. Strazile propuse de proprietar, de latime 4-5m, sunt insuficient dimensionate pentru trafic. Pentru reglementarea urbanistica a strazii si a parcelelor se intocmeste un PUZ prin care strada se lateste la 9 -10m. Prin aceasta largire proprietarii pierd cate 2m pe fiecare parte a strazi.

   Astfel, proprietarul terenului initial impreuna cu noi proprietari ai parcelelor sunt obligati sa cedeze gratuit acest teren pentru crearea strazilor. De ce gratuit? Unde este acel parteneriat public –privat!
   Evident ca este nevoie de strazi si de noi dezvoltari urbane, insa daca proprietari cedeaza gratuit
acest teren pentru circulatie nu ar fi normal ca primariile macar sa introduca retelele utilitare si sa le asfalteze! Unele primari redacteza cu nonsalanta certificate de urbanism in care scriu “conf. PUG-ului este necesara retragerea cu 2m a gardului in caz contrar NU se va emite autorizatie de construire pentru obiectivul propus” sau “ Utilitatile se vor realiza din surse proprii, primaria orasului nedispunand de fonduri necesare de executare”.

   Daca primaria si consiliul judetean sunt de acord cu marirea intravilanului unor orase sau comune prin aparitia acestor noi cartiere sau strazi atunci nu ar fi normal sa se acorde si niste fonduri pentru aceste dezvoltari! Pervesitatea acestei situati este ca desi se fac dezvoltari haotice cu buna stiinta, cresterea numarului de locuitori pentru un oras sau comuna prin aceste “dezvotari urbane”, permit primariilor invocarea un buget mai mare pentru dezvoltarea localitati deoarece a crescut populatia locala.         

 INSORIREA

   Conform unui ordin al Ministerului Sanatatii, camerele de locuit trebuie sa aiba o insorire minima de o ora si jumatate la solistitiul de iarna. Tot in acest ordin apare si precizarea ca distanta intre cladiri trebuie sa fie mai mare sau cel putin egala cu inaltimea cladirii celei mai inalte. De aici apare precizarea in unele certificate de urbanism ca distanta pana la proprietate sa fie H/2 din inaltime, vecinul avand aceeasi reglementare.

  Stiind aceste precizari s-ar putea spune ca primariile trebuie sa introduca obligatoriu aceste reglemetari privind insorirea. Exista studii de insorire prin care se poate determina influenta unei cladiri asupra vecinatatilor, insa aceste studii sunt intocmite de putini urbanisti si drept urmare nu au caracter obligatoriu. Mai mult decat atat, echipa de urbanisti din primarii trebuie sa fie pregatiti pentru a putea verfica realitatea acestor studii de insorire.

   Repercursiunea acestei defectiuni constau in faptul ca nici un certificat de urbanism nu cere acest studiu de insorire, insa tacit, la aprobarea unor investitii mari, serviciul de urbanism ii cere verbal investitorului sa intocmeasca acest studiu. Pentru a disipa responsabiitatea sau a arunca pisica in curtea vecinului, in anumite certificate de urbanism se cere avizul Ministerului Sanatati, cu relaxarea ca daca ei au dat ordinul acesta, tot ei sa il avizeze. Documentatia avizului Ministerului Sanatatii nu contine insa acest studiu de insorire, fapt dubios de inteles ca o comisie de la Ministerul Sanatati sa poata intelege si verfica un studiu de insorire tehnic, studiu complex si greu de realizat chiar de arhitecti.
  Astfel, acest aspect al insoriri exista, insa lipseste cu desavarsire pentru ca nu poate fi implementat si verficat de urbanisti de la primarie sau angajati ai Ministerului Sanatatii.       

GARDUL VECINULUI

   Din cunostintele noastre minime stim ca atunci cand vrem sa facem gardul comun cu vecinul trebuie sa il consultam in prealabil pentru a gasi o solutie comuna privind costurile, aspectul si materialele utilizate. De asemenea stim ca fundatia cat si gardul trebuie sa fie perfect axat pe axul gardului astfel fiecare sa aiba jumatate de fundatie pe terenul sau. Aceste intelegeri de buna-credinta sunt insa verbale si nu au rol juridic. Din acesta cauza, mai nou, in unele certificate de urbanism se cere acordul vecinului pentru a construi gardul sau daca nu se obtine, fundatia va fi integral pe terenul celui care a cerut autorizatia de construire, astfel aparand legalizarea de rea credinta cu acordul primariei.
   Cazurile mai hilare fiind acelea cand vecinul, mai cu tupeu, isi face si el un gard “mai frumos” si limita de proprietate are doua garduri si doua fundatii separate.

 

ACCESIUNEA 

   O situatie mai delicate apare cand unele constructii, case mici in mare parte, nu au nici o autorizatie de construire si au fost executate dupa propriile dorinte, nerespactand nici o reglementare. Multe sunt construite cu peste 10 ani in urma si intrarea in legalitate este aproape imposibila. Nu se pot intocmi documentatiile pentru obtinerea autorizatiei pentru ca constructia nu respecta reglemetarile minime de ocupare a terenului, distante intre vecini si structura.

   In aceasta situatie sunt multe constructii ce nu pot fi intabulate, iar demolarea lor nu aduce nici o bucurie locatarilor si nici primariei, in mare parte aceste constructii fiind modeste. Pentru aceste constructii poate exista o alta solutie juridica si anume accesiunea.

   Accesiunea este un mod de dobandire a dreptului de proprietate asupra constructiilor de catre proprietarul terenului pe care acestea sunt edificate, care se constata numai de catre instanta de judecata. Acest procedeu juridic se aplica doar pentru constructiile edificate dupa anul 2001, constructii fara autorizatie de construire. 

   Actiunea se formuleaza in contradictoriu cu fostul proprietar al terenului. In prealabil, in baza a doua declaratii notariale pe proprie raspundere, constructia se inregistreaza la fisc si se platesc impozitele aferente pentru ultimii 5 ani anteriori. In dovedirea cererii trebuie rolex ceasuri replica depuse la instanta cateva facturi si chitante privind materialele utilizate, chitante datand din perioada edificarii, martori, expertiza constructiei si declaratia fiscala.  Durata aproximativa a procesului este de cca. 1 an iar costurile sunt accesibile.

                                                                                                                    Autor: Oprea Adrian si Av. Zgripcea Mihaela_ 07.03.2013