VIITORUL LOCUINTELOR IN ROMANIA

Piata rezidentiala actuala are inca multe dezechilibre datorate atat factorilor economici, dar si a unor principii si aspecte identitare mostenite. Constructiile de case la noi a fost intotdeauna o actiune de inertie, raspuns la o situatie economica precara. In perioada comunista industria constructiilor rezidentiala fiind condusa centralizat, trebuia sa te multumesti cu apartamentul sau casa date de stat si sa fi recunoscator si umil, indiferent de unitatea locativa primita. In perioada de dezvoltare 2004 – 2009, datorita accesibilitatii creditelor nevoia de locuinte noi s-a simtit destul de acut, insa marea parte a fondului construit fiind vechi, constructiile noi nu au putut echilbra cererea existenta. Astfel, dorinta de a avea o proprietate i-a indreptat din inertie pe unii spre blocurile vechi comuniste, iar o mica parte curajoasa a pornit intr-o lupta sisifica pentru a-si construi o casa noua.  

            TRECUTUL APROPIAT

    In urma cu 90 de ani raportul demografic oras/sat era de cca. 20% populatie urbana si 80% populatie rurala, situatie destul de inapoiata fata de restul Europei. Criza economica ce a urmat cat si cel de-al doilea razboi mondial inrautateste si mai mult situatia. In perioada interbelica doar 60% dintre locuitori stiau sa citeasca, iar cca. 85% dintre acestia nu aveau decat patru clase. Cu aceste dezechilbre sociale s-a inceput marea dezvoltare si “urbanizare” a Romaniei la venirea comunistilor.
    De remarcat faptul ca principiul egalitatii staliniste insemna ca in noile politici de dezvoltare urbana erau la fel egali atat specilistii scoliti, dar mai ales cei cu putina carte care executau ordinele mai sarguincios si fara intrebari. 
    Trecand sumar peste aspectul inaltator al macaralelor ce rad in soare si al cincinalului in patru ani si jumatate, ajungem in pragul caderii comunismului cu un fond construit asa de mare incat nici o dezvoltare precedenta nu a reusit. In fapt toate domniile si toate stapanirile anterioare cumulate nu pot egala marea dezvoltare dezechilibrata infaptuita de Ceausescu. In cateva decenii ne-am trezit cu cartierele de blocuiri tip dormitor si colosi industriali langa ferestrele noastre, sau chiar in mijlocul oraselor. In 1980 se construiau 100 000 de locuinte cu 800 000 de muncitori. Nu este de mirare ca dupa 1989 toti romanii erau “priceputi” in constructii.
    Sub acesta teroare urbana, gandul implementat de proprietate al taranului dezradacinat devine treptat o notiune obligatorie, sterila, lipsita de analiza si pornita din inertie. Astfel, sentimentul tipic romanesc de nesiguranta economica, politica si lipsa unei perspective de trai decent in pragul pensiei au  dus la nevoia de proprietate. Efortul mare al fiecaruia de a-si castiga un apartament de la stat pe vremea comunismului a dus mai incolo la inechitatea fortata de a tine de pret, pe buna dreptate, in competitia capitalista de dupa anii ‘90.
    In Romania 98% din locuitori sunt proprietari, insa marea majoritate de cca. 58% traiesc in convietuire cu mai multi membri.

            PREVIZIUNI IMOBILIARE – VIITORUL APROPIAT

     Cu toate ca s-a construit masiv inainte de 1989, numarul necesar de locuinte nu este satisfacut in prezent. Mica perioada de dezvoltare rapida a sectorului rezidential (2004 – 2009) nu a reusit nici pe departe sa echilibreze nevoia de locuinte noi. Se presupune ca un necesar de min. 100 000 de locuinte noi/an poate echilibra situatia din piata rezidentiala. Inainte de declansarea crizei se emiteau cca. 3 autorizatii de construire la mia de locuitori, iar acum se emit 1,6 autorizatii la mia de locuitori. Media europeana este de cca. 5 autorizatii de construire la mia de locuitori.
     Un aspect important in dezvoltarea imobiliara este creditarea, insa o analiza succinta ne arata o situatie descurajatoare si in aceasta zona. Creditele contractate de persoanele fizice nu reprezinta decat 30% din populatia activa, iar din acestea doar cca. 18% sunt destinate bunurilor imobiliare reprezentate de case, apartamente si terenuri. Marea parte din credite de 48% s-a dus pe bunuri de folosinta indelungata reprezentata de electrocasnice, pe renovari cca. 37% si pe automobile cca.18%. In vest proportiile sunt inversate, astfel ca marea parte a creditelor s-a indreptat spre imobiliare.
     Aceasta scurta analiza ne arata ca inca suferim de angoasele traiului greu din perioada comunista si ca nu avem o minima “cultura” privind creditarea.
    O piata imobiliara sanatoasa va exista atunci cand salariul mediu pe economie va fi echivalent cu metrul patrat construit, insa aceasta situatie momentan este departe de noi. Criza actuala este un dus rece bine venit pentru toti care visau ca pot deveni investitori imobiliari daca vand cele cateva hectare ale bunicilor si construiesc ceva pe ele.      

Previziuni imobiliare 2013 – 2025

- In anul 2009 s-a simtit declinul dramatic al implemetarii proiectelor in constructii, astfel ca perioada 2010 - 2012 a fost nefasta pentru firmele de constructii. In acest an declinul este mult mai accentuat decat in anul 2009, iar acest fapt va determina un an catastrofal in constructii pentru 2014.

- Creditarea in imobiliare se va relansa timid de la inceputul anului 2015, un fapt declansator fiind si clarificarea politica a alegerilor prezidentiale de la sfarsitul anului 2014.

-  Indicele imobiliar pentru perioada 2015-2019 va face o distinctie clara intre constructiile vechi si constructiile noi, preturile crescand mai vertiginos pe sectorul constructiilor noi. Singura asemanare va fi doar in zonele centrale unde in fapt pretul este influentat mai mult de locatie decat de cladire.

- In perioada 2019 – 2025 se vor implementa programe de dezvoltare a locuintelor cu energii regenerabile, ponderea constructiilor noi scazand usor.

Sfaturi imobiliare

- Cel mai bun moment de achizitie al unei locuinte va fi in vara anului 2014. Dupa alegerile prezidentiale se vor clarifica conditiile privind investitiile straine, iar la inceputul anului 2015 vor aparea primele cresteri imobiliare semnificative.

- Achizitia unor apartamente in constructiile noi, bine executate reprezinta cea mai buna varianta pentru urmatoarea perioada.

-  Atentia concentrata asupra aparitiei si dezvoltarii unor investitii majore sigure va mari valoarea unei cladiri din acea zona. In multe orase exista zone industriale ce vor fi dezafectate in urmatorii ani, iar aceste zone vor fi destinate comertului si dezvoltarilor rezidentiale. Planurile generale de dezvoltare urbana va crea niste magistrale de circulatie cautate, fapt important pentru zonele limitrofe. 
 

                                       Autor: Oprea Adrian _ 19.07.2013